excellence in real estate: 8 Fragen an… Bayerische Hausbau GmbH & Co. KG

Anlass: xRE Intensivseminar Asset und Property Management, Allianz Arena München

Name: Herr Lars Dücker, Leiter Asset Management Süd, Bayerische Hausbau GmbH & Co. KG

1. Herr Dücker, was ist für Sie excellence in real estate?
Excellence ist für die Bayerische Hausbau eine große Herausforderung, da wir ein integriertes Immobilienunternehmen sind. Wir sind für die gesamte Bandbreite des Geschäfts zuständig, das heißt von der Projektentwicklung und der Schaffung von Baurecht über die Realisierung bis hin zur Bewirtschaftung. Für das Asset Management ist es von daher wichtig, auf der einen Seite bereits in der Planungsphase involviert zu sein, andererseits nach der Realisierung als Bestandshalter den Nutzer über lange Zeit gut zu betreuen. Daher benötige ich Marktkenntnis über künftige Erwartungshaltungen von Mietern und muss Gebäude dermaßen gestalten, dass diese auch in 20 Jahren noch Mieteransprüchen genügen und vernünftig funktionieren. Excellence ist für mich daher die erforderliche gute Zusammenarbeit zwischen Asset Management, Property Management und Facility Management.

2. Was hat sich im Bereich Asset und Property Management in den letzten Jahren am stärksten verändert?
Ich denke, die unterschiedliche Verantwortung von PM und AM ist deutlich ins Bewusstsein getreten. Es hat sich herauskristallisiert, dass für Bestandshalter simples Objektmanagement nicht ausreichend ist. Sowohl AM als auch PM müssen Werttreiber sein, haben aber unterschiedliche Aufgaben. Die Fokussierung auf die notwendigen Leistungen und Arbeitsbereiche hat deutlich zugenommen. Es ist wichtig, ein Schnittstellenmodell zwischen AM und PM zu definieren, damit in jedem Bereich die Aufgabe klar ersichtlich und zugewiesen ist.

3. Wo sehen Sie aktuelle Herausforderungen im Asset und Property Management?
Eine wesentliche Herausforderung ist die Definition eben genannter Schnittstelle und diese erfolgreich zu leben. Zudem ist wichtig, dafür zu sorgen, dass Aufgaben nicht nur verteilt werden, sondern auch im Nachgang die Umsetzungsbegleitung erfolgt. Kritisch ist, wenn PM dazu neigt, nur kaufmännische Bereiche zu sehen. Für mich ist PM ganzheitlich, auch im operativen Tagesgeschäft. Dies beinhaltet Mieterthemen und Technikthemen. Die notwendige strategische Sichtweise muss das AM beisteuern, allein schon um zu definieren, wo sich das Gebäude technisch gesehen in den nächsten Jahren hin entwickeln soll und um nicht nur auf auftretende technische Belange zu reagieren. Das AM sollte sich aus dem Tagesgeschäft weitgehend heraushalten und Objekt- bzw. Portfoliostrategien entwickeln. Das PM muss diese kennen und umsetzen.

4. Was erwarten Sie in Zukunft von Ihren FM-Dienstleistern?
Das PM sollte sein Tagesgeschäft an eben genannten Strategien ausrichten. PM sehe ich allerdings eher konzernintern. Wichtigster externer Dienstleister ist für mich das FM. Große Herausforderung ist dessen Steuerung. In Ausschreibungen wird von Seiten der Dienstleister ein großer Strauß versprochen, letztlich bekommt man seit Jahren nicht mehr als Warten und Betreiben. Das ist zu wenig. Ich erwarte mehr als reines Abarbeiten von standardisierten, vorgefertigten Checklisten. Ein Facility Manager muss sich – unabdingbare Grundlage – für das zugeordnete Objekt verantwortlich fühlen. Substanzielle Verbesserungsvorschläge fehlen. Ein Beispiel ist das Energiemanagement: Da werden zwar monatlich Listen von Zählerständen verteilt und in Kurven dargestellt, aber das war es. Es gibt selbst auf Nachfrage keine Erklärung zum warum, geschweige denn zu Auswirkungen. Da ist noch sehr viel zu tun. Sowohl PM als auch FM sind noch keine strategischen Partner des AM, insbesondere beim FM klaffen Anspruch und Wirklichkeit weit auseinander.

5. Wird sich die Rolle des Asset Managers und Property Managers verändern, wenn ja wie?
Ja, die Rollen müssen sich ändern, die Rollen von AM und PM werden sich weiterentwickeln. Meiner Meinung nach sind wir noch nicht dort angekommen, wo wir hin sollten, wobei die Herausforderungen der Zukunft noch gar nicht überschaubar sind. Für uns bedeutet AM eine enge Zusammenarbeit mit dem Portfoliomanagement. Langfristig sollten Resultate des Reporting stärker analysiert werden und auch in das Tagesgeschäft des PM einfließen. PM muss dabei den Fokus auf einzelne Objekte richten. Das AM hat dagegen die Chance und auch die Pflicht, objektübergreifend Auswertungen zu analysieren. Innerhalb des Portfolios kann alleine der AM sinnvoll analysieren, somit Stärken und Schwächen herausfinden. Im besten Fall erfolgt aus Erkenntnissen ein Transfer auf weitere Objekte. Ich denke, das wird sich in Zukunft weiter ausprägen.

6. Was begeistert Sie an Ihrer Arbeit?
Die Abwechslung. Kein Tag ist wie der andere. Es macht mir Spaß, Verträge zu verhandeln, sowohl mit potenziell neuen Mietern im Leerstandsfall als auch mit Bestandsmietern bei Vertragsverlängerungen. Gleichzeitig finde ich es sehr interessant, mir die technischen Themen in Objekten auf Portfolioebene anzusehen. Dies betrifft technisch komplexe Neubauten, aber auch ältere Gebäude mit niedrigerem technischen Ausstattungsstandard. Mich begeistert, dass unser Team aus lauter Profis besteht, welche viel Begeisterung für die Themen Vermietung, Technik und Wertsteigerung an den Tag legen.

7. Welche Projekte liegen Ihnen aktuell besonders am Herzen?
Im AM die Steuerung unseres Portfolios. Ich arbeitete derzeit daran, bei Projektentwicklungen früher einzusteigen und mich einzubringen. Warum ist das wichtig? Auf der einen Seite gilt es, das Baurecht auszuschöpfen und möglichst hohe Mieten zu generieren, auf der anderen Seite haben wir einen architektonischen Anspruch, wir haben städtebauliche Voraussetzungen und technische Gegebenheiten zusammenzubringen. Zudem soll der Mieter, der Nutzer möglichst zufrieden gestellt werden. Von Seiten des PM muss die Nebenkostenabrechnung sauber und möglichst mieterfreundlich dargestellt werden. Um diese Themen im Sinne eines Gesamtoptimums zu lösen, ist ein frühzeitiger Einstieg in die Projektentwicklung essentiell und damit für mich ein wichtiges Thema der Zukunft.

8. Verraten Sie uns Ihr Erfolgsrezept?
Das ist ganz kurz. Ich glaube, dass Erfolg sich immer im Team einstellt, und dass ein Team große Herausforderungen meistern kann.

 

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