Königsfrage – wer zettelt Nachhaltigkeitsrevolution bei Immobilien an?

Experten im EXPO REAL Blog Beitrag zu Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft von Tobias Wagner

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Im Expertenblog der EXPO REAL 2013 ist heute folgender Beitrag  unseres Dr. Tobias Wagner erschienen: Fokus Immobilienwirtschaft 1: Nachhaltigkeit noch Herausforderung?

Thema, Analyse und Thesen sind vielleicht auch für Sie interessant. Kommentare und Kritik sind willkommen, entweder direkt im EXPO REAL Blog oder hier im Corporate Blog excellence in real estate der AIS Management.

Weltthema Sustainability fordert Immobilienwirtschaft

Nachhaltigkeit ist ein zentrales Thema unserer Zeit: Ressourcenknappheit, Klimaerwärmung, Kostendruck, Stakeholder-Erwartungen und deutsche Energiewende verlangen Antworten. Auch von der Immobilienwirtschaft: Gebäude sind für 20% CO2-Ausstoß verantwortlich. Siedlungs- und Verkehrsfläche beträgt 15 % der Gesamtfläche Deutschlands. Die Übersetzung von Nachhaltigkeit in Immobilien und Räumen als auch deren Bewirtschaftung ist enorme Herausforderung.

Also losgelegt: Zertifizierungshype, Outsourcing, Marketing …

Eifrig wird zertifiziert – nach LEED, DGNB oder selbsterfundenem Label (ein Schelm, wer Böses dabei denkt). Das lässt weniger nachhaltige Gebäude (große Mehrheit) nicht vom Planeten verschwinden, dient aber dem Marketing. Ähnlich motiviert wird alles Mögliche „begrünt“: green Building, green Lease, green FM … Und Facility Manager sollen Energie managen – mit hohen Ansprüchen und niedriger Vergütung.

Nachhaltigkeit: Perspektive CREM (Corporate Real Estate Management)

Nachhaltigkeitsziele zu Energie, Carbon Footprint in Corporates deklariert vornehmlich das Topmanagement, z.B. im Rampenlicht der Jahreshauptversammlung. Selten als Ergebnis umfangreicher Analysen, wie wo was konkret optimierbar ist. Häufig sind es mehr oder minder präzise, pauschale Commitments. Gut so: Geschäftsbereiche und Abteilungen müssen Lösungen zur Realisierung identifizieren – ein dekompositioneller Ansatz, keine Graswurzelrevolution. CREM muss beitragen.

Worauf liegt Augenmerk?

• Energieeinkauf (Beschaffungsperspektive)
• energetische Optimierung von Gebäudehülle und Anlagentechnik (ingenieurstechnisch geprägte Projekte)
• Entscheidungen für zertifizierte Gebäude, zumeist bei Verwaltungsstandorten (Flächeninvestition)

Wesentliche Handlungsfelder liegen noch brach:
• vollständige Ketten – Einkauf, Speicherung, Transport, Verteilung, Verbrauch, Entsorgung
• Zusammenspiel Infrastruktur und Nutzung – also wechselseitige Einflüsse Sekundärprozess und Kerngeschäft
• Nachhaltigkeit als Mitarbeiterthema – Verhalten (z.B. Reisen) und Betreuung (z.B. Gesundheit und Ernährung am Arbeitsplatz)

Nachhaltigkeit: Perspektive Asset Management

Asset und Property Manager müssen Nachhaltigkeit

  • bei Vermietung in Mehrertrag ummünzen,
  • im Immobilienbetrieb steigern, z.B. als FM-Steurer.

Was steht im Fokus?

  • besagte Zertifizierungen bis zu green washing
  • Energieeinsparung

Auch hier gäbe es weitere Stellhebel: Angefangen bei Instandhaltungspolitik über nachhaltigkeitsdienliche Standort- und Flächenserviceangebote bis hin zur gerne zitierten, selten beherrschten Lebenszykluskostenrechnung. Nicht zuletzt ist der Nutzen Mietern zu vermitteln und vorzurechnen.

Systemimmanent sind Konflikte: Weniger Fläche wäre nachhaltiger. Zudem: Grünflächen versiegelnde Einkaufszentren oder Einfamilienhäuser sind bilanziell fragwürdig, auch bei Passivarchitektur. Schon aufgrund notwendiger Verkehrszuführungen.

Schlacht wird in Städten geschlagen

Entscheidend ist die Entwicklung der Städte, ihrer Infrastruktur, ihrer Gebäude. Prominentes Beispiel: Siemens hat sich mit dem neuen Sektor „Infrastructure & Cities“ auf Städte als Wachstumsmarkt ausgerichtet. Es geht um nachhaltige Technologien für urbane Ballungsräume. Smart Buildings sowie Vernetzung von Gebäuden und Stadtteilen in Clustern sind die Zukunftskonzepte.

Königsfrage – wer kann Nachhaltigkeitsrevolution anzetteln?

Wer wird nachhaltigen Schub geben? Die Politik? Setzt Rahmenbedingungen. Baustoff- und Techniklieferanten? Mit Innovationen. Service Provider? Schon faktisch nicht in der Position.

Investoren sind sich einig: Mieter und Nutzer! Rechnet sich Nachhaltigkeit (Mehreinnahmen größer Mehrkosten), wird es nachhaltig. Tatsächlich sind je nach Studie Mieter gewillt, mehr oder weniger Zusatzkosten hinzunehmen. Bestimmt diese Gruppe den Fortschritt? Langfristig sicherlich.

Davon ausgehend, wird eine marktbestimmende, in Nachhaltigkeitsfragen (nicht energetisch) passive Gruppe übersehen: Turbohebel haben Immobilieninvestments finanzierende Banken und Versicherungen. Und sind sich ihrer Macht, Nachhaltigkeitsentwicklung zu beschleunigen (oder eben zu bremsen), nicht bewusst. Und gehen unterschätzte Risiken ein: Je länger die Kreditlaufzeit, desto unsicherer und irrelevanter die für die Beleihung herangezogene Schuldnerbonität. Umgekehrt gewinnt mit zunehmender Laufzeit eines Engagements die Immobilie Gewicht. Beliehen wird die Zukunft. Wird sie das? Warum ist Nachhaltigkeit dann nicht ein bzw. entscheidendes Kriterium im Rahmen einer Kreditprüfung?

Wissenslücken

Wir können nur managen, was wir kennen. Methodik, Zahlen, Know-how sind noch dünn. Beispiel Energie: Differenzierte Verbräuche, Verläufe und Zusammenhänge sind selten transparent. Häufig fehlt es schon an einfachen Zählvorrichtungen, noch mehr an IT-gestützten Kennzahlen und Steuerungssystemen. Zudem ist Energiecontrolling in der Betriebswirtschaft ein junges Thema. ITO-Modelle, Energiekostenrechnung etc. bilden sich erst heraus.

Positiv an dieser komplexen Herausforderung ist:

  1. Es gibt großes Potenzial.
  2. Akteure können sich profilieren bei einem Thema, das öffentliche Aufmerksamkeit genießt und darüber hinaus ökonomisch, ökologisch und sozial sinnvoll ist. Wo hat man das schon?!
 

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