Plädoyer für Inklusivmiete im Gewerbe

Nebenkosten, auch als „2. Miete“ bezeichnet, rücken bei Mietvertragsverhandlungen, gerade auch im Gewerbe, immer weiter in den Fokus. Alarmiert durch steigende Energiepreise, fordert die Mieterseite bei Vertragsabschlüssen bisweilen schon Nebenkostengarantien (bspw. Obergrenzen) vom Vermieter.

Geht die Vermieterseite darauf ein, bedeutet das zunächst einmal eine erhebliche Risikoverlagerung vom Mieter zum Vermieter. Wesentlicher Faktor dabei sind Energiepreise. Schwankungen sind hier schwer vorhersehbar, zugleich ist langfristig ein steigender Trend wahrscheinlich.

Bei der genannten Obergrenze liegt das Risiko allein beim Vermieter – fallen die Nebenkosten gering aus, freut sich der Mieter, fallen sie dagegen hoch aus, trifft es ab Erreichen des Limits die Vermieterseite.

Sehr viel günstiger erscheint da schon der Ansatz einer Inklusivmiete:

  • Schwankungen nach „unten“ gehen nun zu Gunsten des Vermieters, dem Risiko steht also auch eine Chance gegenüber.
  • Möglicherweise lässt sich bei Abschluss ein Sicherheitspuffer einrichten, d.h. die Pauschale liegt über den aktuellen Nebenkosten.
  • Es entstehen beim Vermieter von vornherein weniger Aufwände, so muss etwa keine Nebenkostenabrechnung erstellt werden.
  • Unzählige Gerichte beschäftigen sich mit strittigen Nebenkostenabrechnungen, dieses Risiko entfällt.

Doch zunächst einmal ein kurzer Blick von „oben“, d.h. ohne die Ver- bzw. Mieterbrille aufzusetzen. Derjenige, der die Kosten trägt, wird immer das größere Interesse haben, dass diese so gering wie möglich ausfallen. Um die volkswirtschaftlichen Kosten „unterm Strich“ – und damit im Übrigen auch Auswirkungen auf Umwelt und Gesellschaft – so gering wie möglich zu halten, sollte stets derjenige von Einsparungen profitieren bzw. durch Mehrverbräuche belastet werden, der die größten Einflussmöglichkeiten auf die Kostenentstehung hat.

Ob das nun auf Vermieter oder Mieter zutrifft, hängt nicht zuletzt von den individuellen Gebäudegegebenheiten ab. Die These: gebäudenahe Dienstleistungen, also Property und Facility Services, sind maßgeblich in der Einflusssphäre des Vermieters, schließlich kauft und steuert er diese, wenn er sie nicht selbst erbringt.

Verbrauchskosten für Heizung und Klima hängen dagegen zu 80% von Gebäudestruktur und verbauten Anlagen ab, der Rest ist (bei Bürogebäuden) nutzerabhängig. Auch hier hat der Vermieter durch energetische Baumaßnahmen (und ggf. Einschränkung der Steuerungsmöglichkeiten für Mieter) häufig den stärkeren Hebel.

Natürlich hat der Mieter durch eine „Nebenkosten-Flatrate“ weniger Anreiz sparsam mit Energieverbräuchen zu verfahren. In der Praxis stellt dies aber eher im Wohnbereich ein Problem dar. Büronutzer lassen sich in ihrem Nutzungsverhalten eher geringfügig von der Art der Kostenträgerschaft beeinflussen, was vielleicht auch darin begründet wird, dass ihr ganz eigener Geldbeutel nur selten direkt betroffen ist.

Die Inklusivmiete stellt also in Nebenkosten-sensiblen Zeiten eine echte Option dar. Sowohl als Argument zur Mietergewinnung als auch aus gesamtwirtschaftlicher Sicht. Übrigens: Wer als Vermieter das Risiko scheut, kann dieses wiederum durch Contracting reduzieren.

 
  1. Tobias WagnerTobias Wagner schrieb:

    Ein weiteres Argument für Inklusivmieten: Für den Mieter ist letzendlich die mit einer Fläche verbundene Gesamtbelastung entscheidend. Ob der Euro für Betriebskosten oder Netto-Miete ausgegeben wird, spielt keine Rolle. Inklusvmieten erhöhen die Kalkulationssicherheit für den Mieter. Ein Argument gegen Inklusivmieten: Der Investor baut oder kauft auf Basis einer Rendite bzw. eines Renditeversprechens. Unsicherheit bzgl. Betriebskosten, die bei Inklusivmieten dann in der Sphäre des Investors verbleiben, bedeutet Unsicherheit in der Rendite. Das Renditerisiko für den Investor steigt, während die Chance – niedrigere Betriebskosten als prognostiziert – finanziell nicht oder nur schwer zu bewerten ist.

  2. Berger Wolfgang schrieb:

    Von Inklusivmieten halte ich nicht viel; entweder die kalkulierte NK-Pauschale ist zu hoch, dann ist der Mieter derjenige, der die Zeche bezahlt, ist die NK-Pauschale zu niedrig angesetzt, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen. Natürlich gibt es unterschiedliche Interessenlagen bei der Ausstattung der Gebäuden; so wird ein Eigennutzer mehr Geld für energiesparende Maßnahmen ausgeben als ein Projektentwickler, der baut , vermietet und verkauft. Ich bin aber der Meiniung, dass mittelfristig unterschiedliche Qualitäten der Markt regeln wird. Bei einem Objekt mit hohen NK im Vergleich zu einem Konkurrenzprodukt mit niedrigeren NK wird dann nicht mehr ein gleicher Mietansat zu erzielen sein.
    Als Vermieter muss man auch bei pauschalierten NK-Kosten die einzelnen NK-Arten aufschlüsseln, um ein Controlling-Instrument zu haben. Insofern fallen allenfalls vermieterseits die Diskussionen mit Mietern weg.

  3. Florian ThomannFlorian Thomann schrieb:

    Herr Berger, Sie haben recht, eine Seite ist in jedem Fall die angeschmierte. Bestandteil dieser Idee ist der (teilweise) Tausch dieses Risikos, vom Mieter zum Vermieter. Möglicherweise ist der Mieter bereit, hierfür einen Zuschlag in Kauf zu nehmen. Beispielsweise 15 EUR/m² fix statt 14,50 mit vollem NK-Risiko. In diesem Sinne wäre die Wirkung vergleichbar mit einer Versicherung, wobei die 50 Cent / m² der Prämie entsprechen.

    Das Ganze steht und fällt letztlich mit einer einzigen Frage: Gelingt es, einen Mieter durch die Pauschale zu gewinnen, der anderenfalls abgelehnt hätte? Es ist zu vermuten, dass auch auf Mieterseite beide Meinungen vertreten werden, und wir sind uns wohl einig, dass der Gesamtpreis am Ende den Ausschlag gibt. Ausgangspunkt des Artikels sind jedoch in jüngster Zeit aufgekommene mieterseitige Forderungen nach „NK-Garantien“.

    Danke für den Hinweis, dass eine NK-Aufschlüsselung zwecks Controlling ohnehin erfolgt. Das relativiert die Aufwandsersparnis natürlich ein Stück weit!

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