Was bedeutet die Revolution des Teilens für die Immobilienwirtschaft? Annäherung an die Share Economy

Massenbewegung Share Economy: verändertes Nachfrageverhalten

Die Süddeutsche Zeitung titelte gerade mit der Schlagzeile „Die neue Kultur des Teilens“ und stellt die Königsfrage der Share Economy: Warum nicht einfach leihen? Wie definiert sich dieses Phänomen Share Economy, von dem es im gleichen Artikel heißt, es könnte eine der größten sozialen Umwälzungen unserer Zeit begründen? Und warum betrifft es die Immobilienwirtschaft?

Im Kern geht es ums Teilen. Teilen an sich ist natürlich keine Innovation – es gehört immer schon zum Alltag, ist Wesen von Nachbarschaftshilfe, Mitfahrzentralen, Bibliotheken, Gebot von Glaubenslehren, eine mühselige Erziehungserfahrung für Kinder und Eltern und im Übrigen ein unbestreitbar netter Wesenszug des Menschen. Im Fokus der Share Economy steht aber nicht das nach Teilung nur noch halb so große Pausenbrötchen, das der Spender auch gerne selbst ganz gegessen hätte. Share Economy steht vielmehr für ein, und das ist in der Tat neu, völlig verändertes Nachfrageverhalten: die gemeinsame, temporäre Inanspruchnahme (Collaborative Consumption) von etwas und in der Folge für viele der Verzicht auf eigene Anschaffung. Der Nachfrager ist potentiell auch Anbieter und bringt seine Assets in den Kreislauf des Teilens ein – nichtkommerziell aus Überzeugung oder kommerziell, um mit brachliegendem Besitz Geld zu verdienen. Das Time Magazin zählt Sharing zu einer der 10 großen Ideen, die die Welt grundlegend verändern werden.

Die bestechende Logik wird deutlich am Bohrmaschinenbeispiel: Es gibt in fast jedem Haushalt mindestens eine funktionierende Bohrmaschine. In den USA sind es rund 80 Mio., sie werden in ihrer Lebenszeit nur etwa 13 Minuten am Stück eingesetzt und liegen damit die allermeiste Zeit ungenutzt im Schrank.

Wohnungen, Unterkünfte, Flächen … Infrastruktur und Immobilien!

Die Attraktivität einer Share Community steigt mit der Zahl ihrer Mitglieder und Angebote. Sind nur genügend dabei, hat immer jemand etwas verfügbar, was gerade jemand benötigt. Geteilt, getauscht, vermietet, vor allem von privat, wird fast alles, was nicht permanent gebraucht wird – z.B. Werkzeug, Wissen, Musik, Kostüme, Arbeitsplatzressourcen, Garagen, Auto, Unterkunft. Spätestens bei letzteren geht es irgendwie schon um Facilities: Infrastruktur, Flächen, Immobilien.

Bereits jeder vierte Deutsche ist gemäß der Studie „Deutschland teilt“ aktiver „Ko-Konsument“.

Internet als Enabler, Online-Plattformen als Motoren

Technologische Enabler der Share Economy sind das Web und dessen Potential nutzende Share Portale, z.B. WHYOWN.it, eine Plattform für Leihen unter Freunden, oder Airbnb.com, weltweit größter Marktplatz, um Privatunterkünfte zu entdecken, zu buchen und zu vermieten. Airbnb verzeichnet seit Gründung 2008 mehr als 10 Mio. Übernachtungen in 192 Ländern. Die Gemeinsamkeit all dieser Communities:

  • Vernetzung von Eigentümern, Besitzenden und Suchenden
  • Strukturierte Suchen
  • Einfache Präsentations- Anfrage-, Buchungs- und Bezahlprozesse
  • Apps für mobilen Zugriff, Lokalisierung und Umgebungssuche mit Tablets und Smartphones

Das Ergebnis: eine enorme Reduktion des Transaktionsaufwand des Teilens und nicht selten der Kosten der Nutzung selbst. Sharing reinvented through technology! Die CeBIT hat 2013 die Share Economy zum Top-Thema erklärt.

Nachhaltigkeit ohne Nutzungsverzicht

Angetrieben wird die Share Economy zudem durch Kultur- und Wertewandel:

  • Insbesondere die Generation der Digital Natives lebt mit dem Web und seinen Möglichkeiten. Genauer: Digital Native = Web2.0 Native = Sharing Native
  • „Meins“ als Status ist weniger wichtig als der funktionale Nutzen, den Bohrmaschine oder Unterkunft dann haben, wenn sie gebraucht werden. Zugang und bedarfsbezogener Nutzen haben Vorzug gegenüber individuellem Eigentum und Besitz. Der Slogan: „What’s mine is yours!“ Das Fazit einer Umfrage des Cloud Computing Pioniers Salesforce lautet gleichsam „Deutschland begrüßt Sharing-Zeitalter“.
  • Share Economy verspricht mehr Nachhaltigkeit, als die von Kauf und Eigentum für möglichst jeden Einzelnen getriebene Wirtschaft und trifft damit den Zeitgeist. Contra Hyper Production, Hyper Consum, contra Wegwerfgesellschaft. Es gilt das ökonomische Minimalprinzip: Ein bestimmter Erfolg soll mit geringstmöglichem Mitteleinsatz erreicht werden. Übersetzt auf die Immobilienwirtschaft: höherer Flächenauslastungsgrad gleich effizientere Ressourcennutzung gleich weniger Immobilie für das gleiche Ergebnis.
  • Mit der Share Economy einhergehende Interaktionen mit Menschen („From strangers to friends“) und das Communityerlebnis werden als positiv wahrgenommen. Social Media und Networking sind fester Bestandteil der Alltagswelt geworden. Sharing is social! Auch immer mehr: Business is social!

Handfeste ökonomische Gründe

Nicht zuletzt sprechen aus Sicht der Beteiligten wirtschaftliche Argumente für Share: Save money, get money! Kostendruck und globale Rezession sind dabei Verstärker.

Großer Businessimpact

Eine Share Industrie ist entstanden, neue Geschäfts- und Monetarisierungsmodelle brechen sich Bahn. Das Marktpotential wird als groß eingeschätzt: US$ 110 billion-plus.

Nur Gewinner? Natürlich nicht. Wird weniger gekauft, leidet mit dem Absatz der Anbieter. Um bei der Bohrmaschine zu bleiben: Teilen ist vermutlich keine Wunschvorstellung des Bosch-Managements. Die Automobilindustrie hat bereits reagiert: Im Straßenverkehr fallen Smarts mit der Aufschrift Car2go auf – Daimler ist unter dieser Marke selbst ins Carsharing eingestiegen. BMW ist gefolgt und hat mit Sixt das Gemeinschaftsunternehmen DriveNow gegründet. Der Autovermieter Avis hat für über eine halbe Milliarde US$ den Carsharer Zipcar gekauft. Die Bahn wiederum greift diese mit den Mehrwertangeboten Flinkster und Call a Bike an.

Konsequenzen auch für Real Estate?

Was würde das für die Immobilienwirtschaft heißen, sollten hier entsprechende Share Economy-Lösungen entstehen und sich durchsetzen? Zunächst einmal ganz einfach: Es wird in Summe weniger Immobilie gebraucht.

Wer würde verlieren? Geschäftseinbußen für die klassischen Produzenten, also Projektentwickler und Bauwirtschaft einschl. der Vielzahl beteiligter Dienstleister, sind die logische Folge.

Wer würde profitieren? Unternehmen (und mit ihnen Share Holder), die „kein Geld in Steine investieren“ wollen. Budgetrestriktionen, Finanzierung, Bilanzoptimierung, Home Office und Kerngeschäftsfokus sind nicht die einzigen Motive. Projektbezogenes Arbeiten, kurze Produktlebenszyklen und schnelle organisatorische Veränderungen in mancher Branche stehen im Gegensatz zu jahrzehntelanger konstanter Flächennutzung. Entsprechende Bereitsteller und Vermarkter von Flächen und Infrastruktur würden so manchen Corporate Real Estate Manager glücklich machen. Statt eigenem bzw. permanent angemietetem Quadratmeter mit potentiellem Leerstandsanteil „Pay what you use“, so z.B. Thilo Junkes, Leiter Group Real Estate Management bei der Deutschen Telekom AG ganz nach dem Prinzip der Share Economy.

Was fehlt? Noch gibt es kaum Marktstrukturen und -mechanismen für die Vermeidung von Eigentum im Grundbuch bzw. Dauermietverhältnissen samt verbundenen Lasten. In der traditionellen Immobilienwirtschaft lässt sich die Forderung von Investoren nach möglichst langfristig gesicherter Miete mit der Idee einer flexiblen, bedarfsbezogenen Nachfrage von Workspace und Workplace nicht vereinbaren. Aber es mangelt ja nicht an Flächen. Ein Art Airbnb z.B. für Büros könnte, Stichwort disruptive industry, spannend werden …

Welche immobilienwirtschaftlichen Fragen sind zu klären?

Noch fehlen Antworten auf wichtige Fragen, die sich im Zusammenhang mit einer Share Economy insbesondere für die gewerbliche Immobilienwirtschaft stellen. Zu klären ist beispielsweise:

  • Für welche Immobilien, welche Flächen, welche Serviceprodukte eignet sich Share Economy?
  • Wie wird Infrastruktur geliehen, kalkuliert, vergütet?
  • Wer sind die Produzenten von Flächen und Services?
  • Welche Services für Flächen und Arbeitende sind erforderlich, wie werden diese Services bereitgestellt, abgerufen, abgerechnet?
  • Was ist rechtlich und steuerlich geboten?
  • Wer haftet wie bei Schäden?
  • Und vor allem: Wie entsteht das notwendige Vertrauen, Voraussetzung für alles Social Business?

Wir haben es also mit Neuland zu tun, das noch vermessen werden muss. Es kann aber davon ausgegangen werden, dass die Branche und ihre traditionellen Akteure von der Share Economy nicht unerheblich betroffen sein werden. Dazu passt, dass Share Economy auch in der Szene erste Aufmerksamkeit findet: Das Phänomen hat es auf die Agenda des diesjährigen Facility Management-Nutzerkongress geschafft, mapolis.com, Shareplattform für projekt- und immobilienbezogene Information, war Thema auf der gerade zu Ende gegangenen Konferenz Digital Real Estate und Bim+ von Nemetschek eine der diskutierten Neuigkeiten auf der BAU 2013.

Und der Sieger heißt …

Wer am Ende tatsächlich die Branche verändert, wer Gewinner wird, wer Federn verliert, wird erst die Zukunft zeigen. Es gilt, was der Airbnb-Mitgründer Brian Chesky auf der Konferenz DLD (Digital-Life-Design) 2012 gesagt hat: „Wer hier den Zugang öffnet, kann Geld verdienen. Wer auf dieses Geschäftsmodell setzt, kann die Wirtschaft verändern.“

 

Hinterlassen Sie einen Kommentar...

Impressum